后红利时代的楼市命题:去杠杆、大居住与转型之道

2023-08-10 06:16:37

房地产业正在经历一场深度、广度空前的调整。


(资料图)

2021年下半年以来,信贷环境的紧缩,令房地产市场交易出现下滑。随之而来的是,行业流动性也出现收紧。此后,虽然各级监管部门出台稳楼市政策,但市场仍然维持调整态势。至2023年上半年,市场的调整期仍未结束。

在这背后,有着深刻的时代背景变化:行业层面,随着行业迈过供需平衡点,基本面发生了根本变化;政策层面,去杠杆大幕拉开,宽裕的融资环境难以再现。此外,人口红利削弱,意味着房地产业正处于一个大周期的末端。

对于房地产而言,一场迫不得已的回归也在拉开。一方面,房住不炒深入人心,从使用属性上看,房地产不再被视为投资品,而向居住和民生回归。另一方面,去杠杆大势难逆,从行业属性上看,房地产正褪去金融色彩,向制造业和服务业回归。

这也意味着,房地产业不仅将出现深远的调整,还将表现出新的体量和形态。按照当前的城市化水平,房地产市场仍将维持一定的绝对规模。在人们对美好生活的不断追求下,租赁、物业、装修、代建、城市更新、产业地产等领域则孕育着更大的机会。在“大居住”的视野下,房地产将从狭义走向广义,从单一变得丰富。

7月28日和8月4日,“博鳌·21世纪房地产论坛第23届年会”分别于广州、上海举办,论坛主题为“拥抱蓝海:后红利时代的路径与想象”。通过闭门论坛的形式,与会嘉宾们对当下的市场进行了深入研判,同时针对房地产业下一阶段的发展前景,给出自身的分析判断,以及转型方法论。

由21世纪产业研究院和中指研究院共同编制的两份深度报告《复盘与启示——深度调整下的房地产发展模式研究》《房地产行业竞争格局趋势研究》,也在论坛期间发布。两份报告分别着眼于对旧有发展模式的复盘,以及对未来发展前景的展望,既有研究价值,又颇具现实意义。

图片来源:IC photo

分化

自上世纪末启动市场化改革以来,房地产市场经历了20多年的快速发展。其间的多数时间,市场位于上升周期中,虽偶有调整,但其深度、广度和持续时间,均不及当前。

与会嘉宾认为,这是由于房地产市场的供需基本面发生了重大变化。一方面,经过多年的快速发展,房地产市场的供应量大幅增加,住房供应不足的情况已经大大缓解。另一方面,需求也经历了大量释放的过程,且随着人口红利的削弱,后续的需求动能似乎不足。

与此同时,在“房住不炒”的政策导向下,强力的去杠杆措施开始实施,加之土地出让方式的变化,令房地产很难再享受到金融红利、土地红利。

这种变化使得房地产市场很难再现以往的快速增长。因此,当市场再度进入调整期时,其深度和广度均甚于以往。

对于当下的楼市而言,在告别普涨时代后,只剩下结构性的机会。与会人士认为,这种机会主要体现在两个方面:城市化进程带来的住房需求,主要体现在大城市;仍然强劲的改善性需求。

有与会人士指出,在这种变局下,房地产市场表现出四个方面的分化趋势:

第一,城市之间的分化。热点一二线城市的发展动能仍然存在,楼市存在机会,广大三四线城市则后续动力不足。这不仅体现出“因城施策”的必要性,也造成了房企将新增投资严格控制在热点一二线城市,其竞争也不断加剧。

第二,城市内部的分化。即使在热点城市,核心区域和远郊区也表现出不同的市场热度。这也传导到土地市场,使得在同一城市内,不同区域的土地交易出现冷热不均的局面。

第三,项目的分化。在当前的市场中,仍有一些热销的明星项目出现。虽然其示范作用非常强,但也仅仅存在于某些特定市场,不具有普遍性。相比之下,大部分新房项目的销售情况低于预期。

第四,行业参与者的分化。民营房企的参与度有所下降,央国企的参与度不断上升。

《房地产行业竞争格局趋势研究》报告也指出,2023年上半年,销售额TOP100企业中的央国企数量增加4家至40家,销售额占比提升8.3个百分点至49.9%。反之,民营房企数量减少4家至52家,销售额占比下降7.6个百分点至34.1%;混合所有制企业销售额占比下降0.7个百分点至16.0%。

复盘

在本轮市场调整中,市场主体受到的冲击程度前所未有,这也被认为是本轮市场调整的另一个不同之处。《复盘与启示——深度调整下的房地产发展模式研究》报告显示,截至目前,在本轮调整中出现债务违约的房企已达66家,其中部分房企已从资本市场退市,另有一些企业存在退市风险。

房地产企业遭遇流动性危机,与市场的剧烈调整有一定关系。

多位与会人员表示,房地产开发具有周期性,从拿地到开发,再到最终售罄,至少需要2-3年的时间,部分大体量项目的操作周期更长。

2019年和2020年,房地产交易旺盛,土地市场竞争激烈,不少企业获取了一定数量的高价地。到2021年下半年,市场交易降温,这些高价地不仅面临去化难题,其利润也被大幅压缩,并进而对企业资金链带来压力。

事实上,2019年和2020年的狂飙突进,也被认为是房企此后遭遇债务压力的主要诱因。与会的房企人士指出,在此期间获得高价地的房企,后来普遍“压力山大”;而由于各种原因未能拿到地、或拿地较少的企业,受到的影响则较小,可谓“塞翁失马,焉知非福”。

在此过程中,房地产业惯有的“三高”发展模式(高杠杆、高负债、高增长)需要得到深刻反思。前述报告指出,分析债券违约房企的特点发现,其净负债率都远超行业平均水平,杠杆率过高,其中部分更是盲目进行多元化布局,进入与地产主业相距较远的领域,沉淀资金大,回款慢,令现金流压力剧增。

此外,从投资布局来看,多数出险房企新增土储中,三四线城市占比偏高,高价地项目、非住宅占比偏高,导致去化周期更长、难度更大,并在本轮市场下行中遭受更加严重的去化风险。

过去多年来,房地产业存在明显的“规模导向”,在追求规模的过程中,企业对杠杆的运用也不断强化。2020年年中,“三道红线”政策出台,意味着去杠杆大幕正式拉开。这也倒逼房地产企业做出相应的调整。

与会人士表示,近两年来,房地产企业普遍摈弃对规模的追求,在业务考核中更注重安全、利润等指标,其中对安全的考量被放在首位,具体体现在收缩投资、强化销售、缩减成本等方面。一些存在流动性压力的房企,则努力拓展融资渠道,并通过引进战略投资者的方式来缓解压力。

与此同时,原有的管理架构也得到了调整。多数房企压缩了管理半径,在提高效率、压缩成本的同时,也使总部有更强的约束力。

前路

虽然正在经历深度调整,但房地产业的发展前景仍然可观。与会人士指出,由于房地产具有庞大的体量,对上下游产业有着较强的拉动力,即使在发达国家,房地产仍然是国民经济中的重要产业。

国家统计局的数据显示,2022年年末全国常住人口城镇化率为65.22%。与会人士指出,这一水平与发达国家仍有差距,这也意味着城市化进程和人口流动仍然能够带动不小的需求。与此同时,改善性需求也有很大的释放空间。

“从长远看,中国人口向一线、二线、区域中心城市流动的趋势不会变。”有与会嘉宾说,这些新增需求不仅会激活新房和二手房市场,还会在旧改等领域带来机会。对于房地产企业而言,在产品和服务领域仍有很大的改善空间,这也意味着市场机会仍是存在的。

中指研究院上海企业公司常务副总经理程宇表示,根据测算,2023年到2025年,房地产市场基本会维持在11到12万亿的规模。另有嘉宾指出,即便在更远的将来,房地产市场的体量也会维持在10万亿的水平,虽然与高峰时相比有所差距,但仍是一个庞大的市场。

除房地产开发和销售的“基本盘”外,相关的多元业务领域也存在不小的机会。58安居客研究院院长张波认为,未来的机会将体现在多个方面,分别是物管、养老、托幼、经营性不动产和人工智能。其中,过去几年来,大量的物业管理公司单独上市,得到了资本的认可,已从侧面证明了这一领域的发展前景。

“其实整个行业存在非常多的机遇,没必要过于悲观,反而是这个行业在迭代的时候,能创造更多的机会。”张波说。

有与会人士表示,从产品的角度来看,智能化和环保化也是未来的方向,并将衍生出大量的机会。在居住链条的末端,家装市场的空间同样庞大。这些机会实际上对应了人民群众对美好生活向往的各个方面。

虽然不少房地产企业在本轮调整中遭遇了人员流失和业务缩减,但其过往积累的能力和经验,仍然有助于企业穿越周期。与会人士普遍认为,房地产企业有着较强的资源整合能力,对客户和产品也有一定的研究,这些能力仍是下一个发展阶段所需要的。

除物管外,代建业务近期已成为房企竞相投入的新战场。《房地产行业竞争格局趋势研究》报告指出,2022年,代建企业代建项目新签约建筑面积为11073万平方米,首次突破一亿平方米,同比增长11.3%,依旧保持着较快的增长速度。

报告还表示,在传统的开发项目代建之外,房地产及代建企业可通过参与政府代建、与城投公司合作、助力项目纾困等方式拓展代建业务。同时,代建企业也可以选择为拿地的科技型企业提供代建服务。在该领域,房企的专业能力和品牌优势都将有效地发挥作用。

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